형제자매 간 부동산 공동상속, 분할 소송 전에 꼭 알아야 할 2025년 핵심 가이드

 

“아버지 집을 우리가 함께 상속받았는데, 형이 갑자기 혼자 살겠다고 하네요.”
“팔자니 형은 반대하고, 그냥 두자니 임대료도 못 받고…”
공동상속 부동산, 갈등의 씨앗이 되지 않으려면?

2025년 현재, 형제자매 간 공동상속 부동산은
상속세보다도 더 많은 갈등과 분쟁을 낳고 있습니다.
이번 글에서는 공동상속의 개념부터 분할 협의, 소송 절차, 분쟁 예방 방법까지 모두 알려드립니다.

 

✅ 공동상속이란?

피상속인이 유언 없이 사망했을 때,
법정 상속인들이 재산을 지분 비율로 공동 상속하는 것을 말합니다.

대표적인 예시가 부동산 공동상속입니다.
단독명의로 등기된 부동산이 사망과 동시에
공동상속인들 명의로 ‘공동소유’ 형태가 되는 것이죠.

 

✅ 형제자매 공동상속 시 자주 생기는 갈등

< 갈등 상황 문제점>
* 한 명이 단독으로 거주 중 임대 수익이나 사용료 없이 독점 사용 가능성
* 일부는 매도 원하나, 일부는 거부 매도 불가로 자산 활용 불능
* 상속 등기 미루기 재산권 행사 못하고, 추가 세금 리스크 발생
* 공과금/세금 분담 불명확 체납 발생 시 모든 상속인에게 불이익

💥 결국 분할 협의 실패 → 분할 소송까지 가는 사례 다수 발생

 

✅ 공동상속 부동산 처리 방법 3가지

1. 협의분할
상속인 전원의 합의로 지분 분할 또는 현물 분할
→ 가장 이상적이며 비용 최소화 가능

2. 공동명의 유지 후 매각/임대
공동 소유 형태 유지하며 매도/임대 후 수익 분배
→ 실무상 의견 충돌 잦음

3. 소송 통한 분할 청구
협의 실패 시 법원에 ‘상속재산분할 청구소송’ 제기

 

✅ 협의분할 절차 (추천 방법)

1. 상속인 전원 협의
2. 상속재산분할협의서 작성 (공증 권장)
3. 등기이전 신청 → 공동명의 해소

📌 유의사항
• 반드시 모든 상속인이 동의해야 함
• 등기 시 취득세, 등록면허세 등 발생 가능
• 유류분 침해하지 않도록 확인 필요

 

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✅ 협의가 안 될 경우, 분할 청구소송으로

**민법 제268조에 따른 ‘공유물 분할청구권’**을 행사하여
법원에 분할청구소송을 제기할 수 있습니다.

📌 소송 절차
1. 소장 제출 → 피상속인 재산 목록 첨부
2. 재판부 조정 권고 or 판결
3. 분할 방법 결정
• 현물 분할 (실제 분리 가능할 때)
• 경매 후 금전 분할 (대부분 이 방식)

📌 판결로 경매되면 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰되는 경우 많아, 상속인 모두 손해를 볼 수 있음

 

✅ 상속 분쟁 줄이기 위한 현실적 조언

• 상속 등기는 빨리 처리: 지연 시 불이익 누적
• 공동상속된 부동산은 임대 수익을 명확히 정산
• 매도 시 공동명의자 모두의 서명 필요 → 중간 매수자 찾기 어려움

 

✅ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 상속 포기한 사람도 협의분할에 참여해야 하나요?
A. 상속포기 인용 결정 받은 사람은 협의에 참여하지 않습니다.

Q. 공동상속 부동산 중 한 사람이 몰래 임대했을 경우?
A. 공유물 임대는 전원의 동의가 필요하며, 무단 수익 발생 시 소송 가능

Q. 지분만 가진 사람도 매각 요구 가능한가요?
A. 가능합니다. 지분권자는 단독으로 분할청구권 행사 가능

 

📝 마무리

형제자매 간 부동산 공동상속은
상속보다 분할이 더 어렵다는 말이 있을 만큼,
감정·법률·세금까지 얽힌 복잡한 문제입니다.

2025년 현재 기준으로
사전에 유언장 작성 + 상속재산 협의 + 분할소송 대비가 필수입니다.

무작정 기다리거나 방치하면,
세금·공과금 체납, 매각 지연, 감정적 갈등이 반복될 수 있습니다.

→ 이런 상황에서는 법률 전문가 상담과 조기 대응이 가장 현명한 선택입니다.